Detrazione del 36% per interventi di ristrutturazione edilizia

Le spese sostenute per la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria e interventi di recupero edilizio danno diritto alla detrazione in misura percentuale al costo sostenuto secondo il criterio di cassa.

La detrazione è prevista nella misura del 36% delle spese sostenute nell’anno fino ad un importo massimo di 77.468,53 euro (L.150.000.000) per anno di imposta e per ogni immobile sul quale vengono eseguite le opere di ristrutturazione.

Il diritto alla detrazione deve essere utilizzato in rate (cinque o dieci), commisurato al costo effettivamente sostenuto dal contribuente nell’anno (criterio di cassa) ed è subordinato alla realizzazione di specifici adempimenti previsti dalla legge a pena di nullità.

Possono usufruire della detrazione tutti i soggetti passivi di imposta, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sono titolari del diritto di proprietà o di altro diritto sull’immobile.

Quindi, possono beneficiare della detrazione;

• il proprietario o nudo proprietario;

• il titolare del diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie);

• il locatario o comodatario;

• i soci di cooperative indivise;

• i soci delle società semplici;

• gli imprenditori individuali limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce;

• il familiare convivente del possessore o detentore purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano intestati a lui;

• il futuro acquirente dell’immobile, a condizione che sia stato stipulato e registrato il preliminare di vendita (compromesso).

Si possono verificare delle situazioni per le quali la soggettività del diritto alla detrazione si modifica. Tra le ipotesi più frequenti si ricordano:

a) vendita dell’immobile: in tal caso il diritto alla detrazione si trasferisce sull’acquirente sempreché si tratti di persona fisica;

b) morte del soggetto passivo: la detrazione spetta agli eredi;

c) donazione dell’immobile: il diritto alla detrazione si trasferisce al donatario;

d) trasferimento dell’inquilino o del comodatario: è l’unica ipotesi in cui il diritto alla detrazione non si modifica. L’inquilino o il comodatario continua a godere del diritto alla detrazione fino ad ultimazione degli anni di competenza.

 

• La detrazione del 36% spetta sui lavori effettuati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata e che rientrano nelle tipologie che seguono:

• lavori di manutenzione straordinaria, opere di restauro e risanamento conservativo, lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili

• condominiali;

• lavori di manutenzione ordinaria se effettuati su parti comuni di edifici residenziali;

• altre categorie speciali:

1. realizzazione di autorimesse e posti auto;

2. eliminazione di barriere architettoniche, sia su parti condominiali sia su singoli appartamenti;

3. opere per il conseguimento di risparmio energetico;

4. cablatura di edifici;

5. contenimento di inquinamento acustico;

6. adozione di misure di sicurezza statiche ed antisismiche degli edifici;

7. esecuzione di opere interne.

Il diritto all’agevolazione spetta anche qualora i lavori siano eseguiti in economia: in tale caso essa compete solo sui materiali acquistati ed, eventualmente, sugli oneri accessori.

Con particolare riferimento agli interventi relativi alla sicurezza statica degli edifici, la Finanziaria per il 2000 ha previsto il diritto alla detrazione anche per gli interessi passivi e gli oneri accessori scaturenti dal mutuo contratto per la realizzazione dell’intervento stesso.

La detrazione per tali spese è prevista nella misura del 19% per un ammontare massimo di 2.582,28 euro (L.5.000.000) di spesa sostenuta.

Nella determinazione dell’ammontare dei costi sostenuti per la realizzazione delle opere edilizie sono previste oltre all’esecuzione dei lavori e l’acquisto dei materiali in senso stretto, anche gli oneri accessori quali:

• progettazione dei lavori;

• prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento realizzato;

• relazione di conformità;

• perizie e sopralluoghi;

• IVA; imposta di bollo, diritti comunali, autorizzazioni e/o concessioni;

• oneri di urbanizzazione

• ogni altro costo inerente la realizzazione dell’intervento agevolato.

Dall'Irpef lorda è possibile detrarre, fino alla concorrenza del suo ammontare, una quota delle spese sostenute (il 41% di quelle del 1998 e nel 1999, aliquota poi ridotta al 36% a decorrere dal 1^ gennaio 2000) sino a un importo massimo di 150 milioni di lire (77.468,53 euro) ed effettivamente rimaste a carico, per la realizzazione di questi interventi:

* manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia eseguiti su parti comuni di edifici condominiali;

* manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia eseguiti su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze;

* realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;

* eliminazione delle barriere architettoniche;

* realizzazione di ogni strumento che sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di gravi handicap;

* adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;

* cablatura edifici, contenimento inquinamento acustico e conseguimento di risparmi energetici;

* adozione di misure antisismiche;

* per evitare gli infortuni domestici;

* finalizzati alla redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio.

Va ricordato che il tetto dei 150 milioni di lire non deve essere considerato come un limite complessivo alla spesa effettuabile in un dato intervento di recupero: infatti è consentita la detrazione del 41 o del 36% su un massimo di 150 milioni di lire (pari a 77.468,53 euro) di spese per ciascuna unità immobiliare in ogni periodo d'imposta interessato (1998, 1999, 2000 e 2001). Con il risultato della possibilità di calcolare nei primi due anni il 41% su 300 milioni di lire (detraendo 123 milioni) e successivamente il 36% (per il 2000, il 2001, 2002 e i primi 6 mesi del 2003 ) per ogni unità immobiliare interessata dall'intervento di recupero. Se i lavori sono effettuati sia sull'abitazione che su una pertinenza (per esempio un'autorimessa) e quest'ultima è accatastata autonomamente, il limite di spesa è pari a 150 milioni (77.468,53 euro) per ogni unità immobiliare e per ciascun anno.

In caso di comproprietà, contitolarità del diritto reale o coesistenza di più diritti reali, ciascun comproprietario o contitolare, indipendentemente dalla percentuale di possesso, calcola la detrazione in relazione alle spese rimaste a suo carico. Analogamente, in presenza di:

• un proprietario e un inquilino;

• un comodante e un comodatario;

• un nudo proprietario e un usufruttuario;

la detrazione potrà essere calcolata sulla base delle spese sostenute da ciascuno, e rimaste a carico, fermo restando il limite di 150 milioni (o 77.468,53 euro).

Nota: Non rientrano tra le spese detraibili gli interessi passivi pagati per mutui stipulati per sostenere le spese per gli interventi il contribuente che esegue in proprio i lavori ha diritto alla detrazione limitatamente alle spese per l'acquisto dei materiali.

Il diritto alla detrazione è subordinato all’effettuazione di specifici adempimenti di natura formale, quali:

La comunicazione di inizio lavori (mod L/449) va spedita da quest'anno al Centro operativo di Pescara (via Rio Sparto 21, 65100 Pescara), prima che sia dato il via alle opere; in ogni caso, l'agenzia delle Entrate ha assicurato che gli atti e le comunicazioni inviati per errore a un Centro di servizio soppresso verranno smistati automaticamente agli uffici competenti, senza alcuna conseguenza negativa per i contribuenti. Vanno obbligatoriamente allegati, per l'inquilino e il comodatario, l'assenso del proprietario dell'immobile ai lavori. Per spese oltre 51.645 euro (100 milioni di lire) va spedita al Centro anche la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un tecnico iscritto ad Albo o comunque abilitato (entro i termini della presentazione della dichiarazione dei redditi).

L'autocertificazione. 

Il contribuente o l'amministratore condominiale (per le opere sulle parti comuni) possono autocertificare altri documenti, allegando un'unica dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con firma autenticata ed esente da bollo. Si tratta del versamento dell'ICI sull'immobile dal 1997 in poi (per gli anni in cui era dovuto dall'interessato), delle abilitazioni urbanistiche comunali (Dia, autorizzazione, concessione edilizia, permesso a costruire che comunque non sono necessarie per i lavori di manutenzione ordinaria), nonché dell'eventuale delibera condominiale e della tabella di ripartizione millesimale delle spese affrontate.

Da conservare. 

Oltre a quelli appena visti, vanno tenuti l'eventuale contratto di comodato (per chi ha l'immobile in uso gratuito), le fatture o le ricevute fiscali, le ricevute dei bonifici bancari di pagamento, la dichiarazione da parte dell'impresa esecutrice che attesta il rispetto delle obbligazioni contributive e di sicurezza del lavoro.

Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che le spese siano pagate tramite bonifico bancario da cui risulti: 1) la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario dell'agevolazione; 2) la partita Iva o il codice fiscale dell'impresa beneficiaria del bonifico. Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa, aventi diritto alla detrazione, il bonifico bancario deve riportare il numero di codice fiscale di ognuno di essi. Tuttavia, se nel bonifico è stato indicato il solo codice fiscale del soggetto che ha provveduto a inviare al Centro di servizio la comunicazione di inizio lavori, la detrazione viene comunque riconosciuta anche agli altri aventi diritto, purché indichino nell'apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico. Infine, nel caso di lavori condominiali, quest'ultimo dovrà contenere oltre al codice fiscale del condominio anche quello dell'amministratore o del condomino che provvede materialmente al pagamento.

Nell'ipotesi di comproprietà del fabbricato, la circolare 95/E del 12 maggio 2001, precisa che il diritto alla detrazione va ripartito tra i comproprietari sulla base delle spese effettivamente sostenute da ciascuno. Riguardo alle modalità di pagamento valgono le stesse condizioni viste sopra. Nel caso in cui la ripartizione tra i comproprietari non coincida con la percentuale di possesso è necessario annotare nella fattura la percentuale di ripartizione.

La proroga dei benefici del 36% decisa dalla Finanziaria 2002 compete anche per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali a immobili residenziali, anche a proprietà comune, come previsto dall'articolo 1, comma 1, della legge 449 del 1997.

Condizione essenziale per usufruire della detrazione è la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l'edificio abitativo (bene principale) ed il box. Con la circolare 121/E dell'11 maggio 1998 è stato affermato che la detrazione compete anche al promissario acquirente dell'immobile purché sia stato regolarmente stipulato un compromesso di vendita dell'unità immobiliare registrato presso l'ufficio competente.

Gli estremi della registrazione devono essere indicati nel modulo di comunicazione da presentare al Centro di servizio (dal 1^gennaio 2002 al Centro operativo di Pescara).

Per quanto concerne gli importi effettivamente detraibili, nelle stesse istruzioni dell'agenzia delle Entrate alla dichiarazione dei redditi (Unico 2001 o mod. 730) viene ribadito che la detrazione in tal caso è commisurata alle spese di realizzazione dell'immobile come attestate dall'impresa o cooperativa costruttrice. In sostanza l'impresa cedente è tenuta a rilasciare una specifica attestazione sulle spese detraibili.

Nell'ipotesi di acquisto di fabbricato ristrutturato da imprese, gli adempimenti per accedere ai benefici sono stati introdotti dall'articolo 9 della legge 448/01. Nel caso di acquisto o assegnazione di unità abitative ristrutturate, l'agenzia delle Entrate con la circolare 15/E del 1 febbraio 2002 ha precisato che, per quanto riguarda, i pagamenti, questi devono in ogni caso essere eseguiti con bonifico bancario, tranne nel caso in cui l'acquirente subentri, mediante accollo, nel contratto di mutuo stipulato dall'impresa. In caso contrario, se è lo stesso acquirente beneficiario della detrazione ad accendere un mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile, le somme versate all'impresa cedente devono essere pagate mediante bonifico bancario.

L'acquirente deve inviare la comunicazione per fruire della detrazione (mod L/449) al Centro operativo di Pescara, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui fruisce della detrazione. Nell'ipotesi di pagamento di acconti, la detrazione è ammessa a condizione che venga stipulato un compromesso, regolarmente registrato, ove risulti il prezzo di vendita dell'immobile. In tal caso, la comunicazione deve essere inviata al Centro operativo di Pescara dopo la registrazione del compromesso ed entro il termine di presentazione della dichiarazione di redditi.

Nel caso di acquisto in comproprietà da parte di due coniugi (ciascuno al 50%) di un appartamento, che fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato, opera il limite del 25% del prezzo di acquisto.

In questo caso la detrazione del 36% va calcolata su un importo pari complessivamente al 25% del prezzo di vendita dell'immobile e spetta, in conformità ai precedenti orientamenti del ministero delle Finanze sulla detrazione del 36%, a ciascun acquirente e con riferimento a ogni abitazione acquistata, fermo restando comunque il limite di 77.468,53.

Nel caso di acquisto in comproprietà da parte di due coniugi, quindi, a ciascuno di essi spetterà la detrazione del 36% calcolata su un importo totale pari al 25% del prezzo dell'immobile (importo che complessivamente non potrà mai essere superato) e con l'ulteriore limite "individuale" di 77.468,53.

Se, ad esempio, il prezzo dell'abitazione fosse di 500mila, l'importo complessivo delle spese detraibili sarebbe pari a 125mila (25% di 500mila), del quale ciascun coniuge, essendo l'immobile acquistato in parti uguali, potrà considerarne, per calcolare la detrazione spettante, la metà (50% di 125mila), cioè 62.500 (che rispetta il limite, considerato per ognuno, di 77.468,53). Ciascuno avrà, così, diritto a una detrazione di 22.500 (36% di 62.500).

Qualora le norme vigenti in materia di sicurezza dei cantieri prevedano l’obbligo di notifica preliminare all’Azienda Sanitaria competente, contestualmente alla comunicazione agli uffici finanziari deve essere inviata una comunicazione con raccomandata A/R alla ASL.

La comunicazione deve essere fatta a cura del committente o della ditta che esegue i lavori e deve contenere le seguenti indicazioni:

a) generalità del committente dei lavori ed esecuzione degli stessi;

b) natura dell’intervento da realizzare;

c) dati identificativi dell’impresa esecutrice i lavori con esplicita assunzione di responsabilità relativamente agli obblighi sulla sicurezza del lavoro e contributivi;

d) data di inizio dell’intervento.

Infine, il contribuente deve conservare tutta la documentazione (fatture, ricevute dei bonifici, ecc.).