Immobili di tipo particolare

Nell'ambito territoriale di ogni Comune il "Piano Regolatore" prevede di regola che determinate aree, in rapporto anche alle esigenze abitative della popolazione, debbano essere destinate all'edilizia popolare ed economica. L'acquisizione di dette aree da parte dei Comuni può avvenire o attraverso lo strumento dell'esproprio o attraverso l'acquisizione concordata con i proprietari dei terreni.

Una volta acquisite queste aree, attraverso lo strumento della convenzione vengono trasferite o il diritto di proprietà o il diritto di superficie per una durata di anni 99 (novantanove) a società costruttrici o cooperative edilizie le quali provvedono alla costruzione degli alloggi.

Destinatari dì tali fabbricati possono essere solo determinate categorie di soggetti, che potranno poi acquisire gli alloggi a prezzi determinati in base ai costi di costruzione.

Normalmente le convenzioni contengono divieti di rivendita entro un certo numero di anni da parte del primo assegnatario o acquirente oppure dei prezzi massimi di cessione degli alloggi. La legge che disciplinava le alienazioni degli alloggi sopra indicati legge 22 ottobre 1961 n.865 art.35 è stata modificata con l'articolo 23 della legge n.179 del 17 febbraio 1992 che ha portato il limite a cinque anni dalla data di assegnazione o di acquisto senza l'autorizzazione regionale.

Prima di tale termine senza autorizzazione gli alloggi non possono essere venduti né possono essere concessi mutui sugli stessi essendo nulli i relativi atti.

Decorso tale termine o in presenza di autorizzazione regionale, la concessione di un mutuo finalizzato all'acquisto di un alloggio costruito sulle zone sopra indicate, trova due ordini di difficoltà.

Il primo è che per molte banche il mutuo non può essere concesso quando ancora non sia stata perfezionata la procedura espropriativa di acquisizione dell'area da parte del Comune.

L'altro ordine di difficoltà nasce dall'indicazione in convenzione di prezzi massimi di cessione degli alloggi. Tale limite non può essere infatti superato in sede di procedura espropriativa degli immobili stessi dovendo la base d'asta tener conto dei limiti stabiliti dal Comune e non dell'eventuale prezzo di mercati degli immobili stessi.

La Legge n.1089 del 1939, tutela del patrimonio artistico nazionale attraverso l'imposizione di vincoli per quei beni aventi caratteristiche storiche ed artistiche di particolare rilievo.

Gli immobili vincolati possono essere liberamente trasferiti ma per gli stessi la citata legge stabilisce a favore dello stato un diritto di prelazione nell'acquisto.

Tale diritto potrà essere esercitato dal Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali entro i due mesi successivi alla notifica dell'atto di compravendita.

Tale atto risulterà pertanto sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione.

Per quanto attiene al contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero, si risolve e la relativa ipoteca iscritta a garanzia, dovrà essere cancellata. Ciò con conseguenze economicamente dannose sia a carico del mutuatario che un'operazione non economicamente conveniente per la banca. Per questo motivo molti istituti di credito hanno da sempre negato la concessione dei mutui su immobili vincolati ai sensi della Legge 1089/39.

In questi casi però gli assegni rappresentanti la somma erogata rimarranno depositati presso il notaio rogante fino al decorso del termine per l'esercizio del diritto di prelazione e solo a termine scaduto consegnati alla parte venditrice.

L'uso civico era nato per dare sostentamento vitale alle popolazioni, in un momento storico nel quale la terra rappresentava l'unico elemento dal quale le popolazioni stesse potevano ricavare ì prodotti necessari per la sopravvivenza.

Tutta la disciplina legislativa concernente gli usi civici è basata sulla Legge n.1776 del 1927 e dal regolamento di attuazione della stessa emanato nell'anno 1928.

Una stima effettuata qualche anno fa sui terreni di natura civica assoggettati ad uso civico, ha dato il risultato che i predetti terreni rappresentano un decimo circa dell'intero territorio nazionale (oltre 3.000.000 di ettari) e sono caratterizzati dai 5/6 (cinque sesti) di proprietà del comune e, dal restante sesto, di proprietà delle Comunità Agrarie. Per altro è da sottolineare che il Comune o l'associazione agraria non ha un dominio sul bene ma si limita a rappresentare la comunità di abitanti locale e ad esercitare per conto della relativa popolazione un serie di poteri e di facoltà caratterizzati prevalentemente da una regolamentazione del relativo esercizio, ma in qualche misura aventi attinenza con l'utilizzazione del dominio.

Terreni privati gravati da uso civico sono invece se pur presenti nel territorio nazionale in percentuale molto più bassa rispetto a quelli sopra indicati.

Per i terreni di natura civica assoggettati ad uso civico sia la legge che la giurisprudenza della Cassazione, sono orientate a ritenere che gli atti di trasferimento di detti terreni e le eventuali ipoteche iscritte sui medesimi, derivanti da contratti di mutuo sono nulli in quanto il terreno soggetto ad uso civico è di per sé incommerciabile.

La nullità deriverebbe infatti dall'articolo 1418 secondo comma del c.c., il quale sancisce la nullità del contratto per mancanza nell'oggetto di uno dei requisiti previsti dall'articolo 1345 del c.c. vale a dire il requisito della possibilità giuridica.

Diverso è, invece, il regime previsto per gli atti aventi ad oggetto terreni privati gravati da uso civico ed eventuali fabbricati costruiti sui terreni stessi.

Dottrina e giurisprudenza ritengono in maniera costante ed uniforme la liceità degli atti di alienazione dei detti terreni e dei fabbricati o porzioni di fabbricato sugli stessi costruiti, salva l'esigenza di informazione per l'acquirente delle limitazioni cui può incorrere con l'atto di acquisto.

Tali limitazioni consistono essenzialmente in una perdita economica rappresentata dall'esborso per procedere all'affrancazione dell'uso civico.

L'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo concesso alla parte acquirente resta perfettamente valida ed efficace.

L'acquisto di un immobile pervenuto per donazione ed il suo assoggettamento ad ipoteca per garantire un mutuo richiesto dallo stesso acquirente hanno da sempre trovato difficoltà nella concessione da parte degli istituti di credito.

Le difficoltà nascono dal fatto che l'atto dì donazione è un atto che può essere revocato dallo stesso donante qualora si verifichino i casi previsti dall'art. 800 del c.c. e cioè per ingratitudine o per sopravvenienza di figli (art.800 c.c. e segg.), nonché essere oggetto di restituzione in caso di esperimento vittorioso dell'azione di riduzione da parte di un coerede. 

Prendendo in esame l'aspetto della revocabilità delle donazioni, così come disciplinata dal codice civile, essa crea problemi per l'acquisto solo quando la relativa domanda sia trascritta in data antecedente alla trascrizione dell'atto di vendita a terzi dell'immobile.

L'eventuale iscrizione ipotecaria a favore dell'istituto mutuante rimane comunque in piedi anche qualora l'immobile debba essere restituito al donante non trovando nell'ipotesi di revocazione, una norma analoga della purgazione delle ipoteche presente invece nell'esperimento dell'azione di riduzione.

Problemi maggiori nascono invece qualora il donante sia deceduto e uno o più coeredi abbia proposto azione di riduzione lamentando di essere stato leso nella sua quota di legittima.

L'azione di riduzione mira a tutelare il legittimo pretermesso, che non abbia ricevuto nulla, ovvero abbia ricevuto per testamento o che si trovi a succedere per successione legittima in una quota di beni inferiore a quella a lui spettante, e ciò in dipendenza di disposizioni attuate dal de cuius tanto con atto mortis causa (disposizioni testamentarie a titolo di eredità o di legato) che iter vivos (donazioni e liberalità).

Essendo a carattere patrimoniale, detta azione si prescrive all'ordinario periodo decennale che decorre dall'apertura della successione, è rinunziabile solo dopo la morte del de cuius ed è soggetta a trascrizione (art.2652 n.8). In conseguenza dell'esperimento della riduzione gli immobili vengono restituiti liberi da ogni peso o ipoteca, di cui il donatario possa averli gravati (art.561 c.c.). Se poi il donatario, contro cui è stata pronunziata la riduzione, ha alienato a terzi l'immobile donato, il legittimario, può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili, salvo questi non preferiscano liberarsi dell'obbligo di restituire in natura le cose donate, pagando in denaro (art.563 c.c.). 

Dunque in base agli artt.561 e 563 c.c. l'esercizio dell'azione produce un effetto purgativo in ordine alle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli incombenti sui beni oggetto della riduzione, che, secondo dottrina e giurisprudenza, non significa solamente libertà da oneri reali e servitù, ma anche da ogni diritto reale e personale di godimento.

Solo se la trascrizione dell'azione è eseguita dopo dieci anni dall'apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso, in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda (art.2652 n.8).

La collazione opera laddove il donatario concorra alla successione e se vi sia un relictum da dividere e comporta l'obbligo di conferire ai coeredi tutto ciò che egli ha ricevuto dal defunto per donazione direttamente o indirettamente, salva la dispensa che produce i suoi effetti nei limiti della quota disponibile.

Essa si limita soggettivamente ai figli, discendenti e coniuge e mira a mantenere un certo equilibrio nell'ambito della formazione delle porzioni ereditarie, verificando appunto se il de cuius abbia inteso tener fuori o meno dalla divisione ereditaria le donazioni o alcune di esse. 

Viceversa l'imputazione, ai fini della c.d. riunione fittizia, opera in presenza dei legittimari (anche gli ascendenti dunque) e mira a verificare di quale quota il de cuius potesse disporre.

Il legittimario deve imputare alla propria quota legittima le donazioni e i legati ricevuti, salvo che ne sia stato espressamente dispensato.

In ogni caso dunque la dispensa incontra il limite dell'azione di riduzione, l'eventuale trascrizione dell'acquisto oneroso del bene oggetto di donazione e l'iscrizione di ipoteca su di esso non hanno efficacia nei confronti della domanda di riduzione, salvo il disposto dell'art.2652 n.8 C.C.