Le valutazioni per la sostituzione di un mutuo già esistente

Siamo certi di aver compreso bene quale è il tasso reale che paghiamo sul mutuo stipulato anni fa con la nostra banca? 

La lettura del contratto vede riportate tutte le condizioni… ma chi lo legge? 

Generalmente in pochi: anche perché spesso non è facile da capire, e gli stessi funzionari della banca talvolta non sono in grado di spiegare le condizioni applicate.

Il ribasso dei tassi d’interesse ha ormai portato oltre la soglia dell’usura (Legge 108/96 il tasso legale d’usura – TEG - è l’ 8,415% nel mese di dic 2002) molti dei contratti di mutuo sottoscritti anche solo poco tempo fa.

Decisi ad estinguerli, molti mutuatari si sono visti appioppare penali da capogiro, fino al 45,8 % (BNL), al 40 % (Sanpaolo IMI), al 35 % (Monte dei Paschi) secondo una classifica dei casi-limite stilata dall’Adusbef (www.adusbef.it).

Che calcoli fare sulla convenienza di sostituire un mutuo esistente?

1) conoscere il debito residuo del vecchio mutuo. (controllare che non ci siano ritardati pagamenti , more od altro che potrebbero rendere non sostituibile il mutuo esistente)

2) aumentare il debito residuo delle spese di estinzione e di accensione (cancellazione ipoteca, penali, nuova ipoteca e relativi costi)

3) calcolare la nuova rata di ammortamento sull’importo ricavato al punto precedente, per una durata uguale a quella residua del vecchio mutuo.

4) Confrontare le rate. Se la rata nuova ottenuta è più bassa, conviene sostituire il mutuo.

In caso di estinzione di un mutuo e stipulazione di un nuovo contratto si continua ad applicare la disciplina fiscale relativa al mutuo che viene estinto, a condizione che il nuovo mutuo sia di importo non superiore al debito residuo (sul precedente mutuo) aumentato dei costi di estinzione e di accensione. Tra i costi rientrano: gli importi delle maggiori somme corrisposte a causa delle differenze di cambio (relative ai mutui in valuta), la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (cancellazione ed iscrizione di ipoteca), le penalità per anticipata estinzione di mutuo, la provvigione per scarto rateizzato, le spese di istruttoria, notarili e di perizia.

Ad ulteriore precisazione è bene dire che nel caso in cui venga estinto il vecchio mutuo e ne venga stipulato uno nuovo dove il cespite è lo stesso, il capitale concesso in garanzia è uguale alla quota residua del precedente mutuo, il mutuatario è lo stesso, ma la banca che concede il mutuo è variata, è comunque possibile detrarre gli interessi passivi del nuovo mutuo.

A tale proposito la Circolare del Ministero delle Finanze (CIR) n. 95 /E del 12 maggio 2000 cita testualmente: "Nel caso cui venga estinto un vecchio mutuo e ne venga acceso uno nuovo di importo non superiore alla quota capitale residua, maggiorata delle spese e oneri correlati, si continua a beneficiare della detrazione per oneri prevista dalla lettera b), del comma 1, dell’art. 13-bis del TUIR, come modificato dalla legge 23 dicembre 1998, n. 448, anche se il soggetto mutuante è diverso da quello originario".