CREDITO D'IMPOSTA PRIMA CASA

La legge Finanziaria per il 1999 aveva previsto, a decorrere dal 1° gennaio del medesimo anno, l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che vendono l’abitazione acquistata, in qualsiasi data, con le agevolazioni “prima casa”, previste ai fini dell’imposta di registro e Iva, e che entro un anno provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, un’altra casa di abitazione non di lusso, ricorrendo nuovamente le condizioni per essere considerata “prima casa”.

Le condizioni per fruire del beneficio fiscale sono:

1) Acquisto del primo immobile

L’acquisto del primo immobile, oggetto della successiva vendita, deve essere avvenuto a titolo oneroso ed il contribuente deve aver fruito delle agevolazioni “prima casa” previste dalla normativa Iva o imposta di registro, attuale o anche precedente.

2) Acquisto del primo immobile da imprese costruttrici o assegnati da cooperative edilizie.

La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo 2001 ha esteso il campo d'azione del "bonus" anche agli acquisti anteriori al 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da un'impresa o fatti costruire dietro contratto di appalto; e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa. A quell’epoca aliquota Iva sugli immobili non di lusso era sempre ridotta e prescindeva dai requisiti soggettivi dell’acquirente.

Per  maturare il credito d’imposta sull’immobile che ora si aliena, il contribuente doveva, però, essere in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di agevolazione “prima casa”.

3) Trasferimento del primo immobile

Per cessione della casa di abitazione, acquistata in qualsiasi data con i benefici fiscali, deve intendersi sia il trasferimento a titolo oneroso che quello a titolo gratuito (donazione).

4) Acquisizione della nuova abitazione

L’acquisizione, anche mediante contratto di appalto, della nuova abitazione non di lusso deve essere successiva al 1° gennaio 1999, deve avvenire a titolo oneroso ed entro 12 mesi dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito o si avrebbe potuto fruire del beneficio “prima casa” e l'abitazione deve essere situata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora

Se l’acquisto della nuova abitazione avviene mediante contratto d’appalto, il beneficio fiscale è subordinato alla redazione e registrazione del contratto di appalto.

 

Modalità per ottenere il credito d’imposta

Per aver diritto al credito d’imposta, l’atto di acquisto del nuovo immobile, oltre a contenere gli elementi previsti per l’applicazione dei benefici “prima casa”, deve contenere l’espressa richiesta del credito stesso, nonché gli elementi necessari per la relativa determinazione.

In particolare devono essere indicati:

  • gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile che si aliena sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata e l’ammontare della stessa; 
  • ove per l’acquisto dell’immobile alienato fosse stata corrisposta l’Iva ridotta, indipendentemente dai requisiti soggettivi dell’acquirente, deve essere resa la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto all’agevolazione “prima casa” alla data dell’acquisto dell’immobile che si aliena ed, inoltre, devono essere prodotte le relative fatture; 
  • devono essere riportati gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile; 
  • la dichiarazione contenete le modalità di utilizzo del credito d’imposta, specificando se si intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’ imposta di registro dovuta per l’acquisto del nuovo immobile.

 

Misura del credito d’imposta

L’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al 1° acquisto agevolato, e, in ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto. Il credito, pertanto, non potrà mai essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta all’atto del secondo acquisto dell’abitazione principale.

Con riferimento all’imposta di registro relativa sia al primo che al secondo acquisto agevolato occorre tener conto non solo dell’imposta principale, ma anche dell’eventuale imposta suppletiva e complementare di maggior valore.

Con riferimento, invece, all’Iva occorre fare riferimento all’imposta indicata nella fattura relativa all’acquisto dell’immobile trasferito, nonché agli importi indicati nelle fatture relative al pagamento di acconti. Ove l’’immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, per la determinazione del credito, si deve considerare l’Iva indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile.

 

Modalità di utilizzo del credito d’imposta

Il credito d’imposta è un credito personale pertanto se l’immobile che si aliena era posseduto in comunione e chi acquista il nuovo immobile agisce a titolo individuale, il credito spetta in misura pari alla parte di imposta pagata sul primo acquisto.

In deroga a tale principio, in caso di decesso del contribuente, avvenuto anteriormente all'utilizzo dell’intero credito d’imposta a lui spettante, è ammesso il trasferimento agli eredi. Il titolare del credito d’imposta può utilizzarlo immediatamente, portandolo:  
  • per l’intero importo, in diminuzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di maturazione del credito, vale a dire, dopo la data di stipula dell’atto relativo al nuovo acquisto agevolato; 
  • in diminuzione dall’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente la data del nuovo acquisto;
  • in compensazione dai versamenti delle imposte, contributi e premi previdenziali, assistenziali, ecc, da effettuare con il modello F24, dopo la stipula dell’atto relativo al nuovo acquisto agevolato.

 

Durata del credito

Il credito d’imposta non può essere conservato all’infinito.

Infatti, nel caso si decida di utilizzarlo per il pagamento delle imposte di registro, successione e donazione, ipotecarie e catastali, il diritto si prescrive decorsi 10 anni dalla data in cui è sorto.

Tale regola non è applicabile qualora il contribuente scelga di utilizzare il credito in diminuzione dall’Irpef. In tal caso, il diritto di credito può essere esercitato unicamente in sede di presentazione della prima dichiarazione successiva alla data di acquisto.

In ogni caso, il credito non potrà convertirsi, analogamente ai crediti d’imposta, in diritto al rimborso.


AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA

TIPO DI ABITAZIONE

  • Non deve trattarsi di un abitazione di lusso (i requisiti sono fissati dal decreto ministeriale 2 agosto 1969 );

  • deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora;

  • se l'acquirente è in trasferta all'estero per lavoro, l'immobile deve essere situato nel Comune dove ha la sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;

  • può essere ovunque sul territorio nazionale se l'acquirente è emigrato all'estero.

L'ACQUIRENTE

 Nell'atto di compravendita l'acquirente deve dichiarare:

  • di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del comune dove è situato l'immobile da acquistare; in caso di mancato trasferimento della residenza, l'acquirente decade dalle agevolazioni con conseguente applicazione delle sanzioni previste;

  • di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso comune dove sorge l'immobile da comprare;

  • di non possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa.
    Per fruire del regime fiscale agevolato non è più richiesto, come previsto in precedenza, che l'immobile acquistato sia destinato a propria abitazione principale.
    L'acquirente non deve alienare prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire però a propria abitazione principale. (per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente).

CHI PUO' FRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI

  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
    In questo caso si deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato si era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.

  • Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.

  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.

  • Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione deve essere calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (relativa cioè ai due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.

  • Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.

  • Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".

  • Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'eventuale imponibile da tassare.

  • Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI

  • Se la vendita è effettuata da un privato, si applica l'imposta di registro del 3% (4% fino al 31 dicembre 1999 ) sul valore dichiarato, oltre alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 168,00 ciascuna.

  • Se chi vende è un'impresa costruttrice o una società immobiliare che ha per oggetto, esclusivo o principale, la compravendita di immobili, l'Iva è ridotta al 4% (anzichè del 10% ), l'imposta di registro e l'imposta ipotecaria e catastale sono fissate nella misura fissa di euro 168,00 ciascuna.

  • Inoltre, per la prima casa, l' Invim (quando è dovuta ) si applica nella misura del 50%, ulteriormente ridotta di 1/4.

  • Le agevolazioni per la prima casa sono estese anche alle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (box, posti auto, cantine, soffitte). L'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.

  • Se per il nuovo acquisto è prevista un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non sarà rimborsabile.

  • Il bonus fiscale vale anche se la vecchia prima casa (acquistata con le agevolazioni ) è stata ereditata o ricevuta in donazione e può essere utilizzato in compensazione sia delle imposte di successione o donazione, sia per abbattere le imposte da pagare sull'acquisto di una nuova prima casa, a condizione che il nuovo acquisto avvenga entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.

  • Se lo sconto fiscale non dovesse essere utilizzato da subito per pagare le imposte di successione o donazione, oppure quelle dovute sull'acquisto della nuova prima casa, il credito potrà essere utilizzato successivamente nella dichiarazione dei redditi per abbattere l'Irpef dovuta o, da chi è titolare di partita Iva, per compensare i versamenti unificati (le imposte catastali e ipotecarie ( 336,00 euro fissi ) sono comunque da versare, perché non rientrano nella compensazione).

INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI

La legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388 (art. 2), introduce nuove disposizioni più favorevoli per il contribuente riguardo la detrazione degli interessi passivi sui mutui ipotecari prima casa. Dal gennaio 2001 la detrazione di imposta può essere riconosciuta a condizione che:

  • l'immobile venga adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto;

  • l'acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.

L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che:

  • entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;

  • entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

Viene assimilato ad immobile adibito ad abitazione principale anche l'immobile che viene utilizzato a tale scopo dai familiari del contribuente.

La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

Se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote.


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